1. ESCRITURA NA MÃO: O CAMINHO PARA A REGULARIZAÇÃO DO SEU IMÓVEL

A Regularização Fundiária Urbana, amplamente conhecida pela sigla REURB, representa um dos avanços mais significativos na legislação brasileira para garantir que o cidadão tenha, finalmente, a segurança jurídica de sua moradia. Instituída pela Lei nº 13.465/2017, a REURB consiste em um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que buscam tirar os assentamentos da informalidade, integrando-os às cidades e garantindo aos ocupantes o título de propriedade devidamente registrado no cartório de imóveis. Mais do que um procedimento burocrático, trata-se de um instrumento de resgate da cidadania, permitindo que famílias que residem há décadas em locais sem documentação oficial possam ser reconhecidas como proprietárias de fato e de direito.

A realidade brasileira é marcada por um expressivo número de núcleos urbanos informais. Estima-se que milhões de brasileiros vivam em áreas que, embora consolidadas com infraestrutura básica em muitos casos, não possuem o registro formal perante a administração pública e os cartórios. Essa informalidade gera uma série de transtornos, desde a dificuldade de acesso a serviços públicos essenciais até a impossibilidade de utilizar o imóvel como garantia em financiamentos ou mesmo a insegurança sobre a herança para as gerações futuras. A Lei nº 13.465/2017 veio justamente para simplificar esse cenário, estabelecendo que o objetivo central da regularização é garantir o direito social à moradia digna e a função social da propriedade.

Os benefícios de possuir a escritura do imóvel são extensos e impactam diretamente a economia das famílias. Quando um imóvel é regularizado através da REURB, ele passa a existir oficialmente para o sistema jurídico e econômico do país, o que gera uma valorização imediata do patrimônio. Além da segurança de que ninguém poderá contestar a posse do bem, o proprietário ganha o direito de vender a casa de forma segura, transmitir aos herdeiros por meio de inventário sem complicações e, principalmente, acessar linhas de crédito bancário para reformas ou investimentos em pequenos negócios, utilizando o imóvel como garantia.

A jurisprudência brasileira, em especial o Supremo Tribunal Federal e o Superior Tribunal de Justiça, tem reforçado que o direito à moradia é um desdobramento direto do princípio da dignidade da pessoa humana. A regularização fundiária não é apenas uma entrega de papel, mas a efetivação de uma política pública que retira o cidadão da margem da sociedade e o coloca dentro do sistema protetivo do Estado. Nesse sentido, colhe-se o entendimento consolidado:

EMENTA: AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. DIREITO FUNDAMENTAL À MORADIA. IMÓVEL PÚBLICO. LOTEAMENTO IRREGULAR. INÉRCIA DO PODER PÚBLICO. DIRETRIZES E INSTRUMENTOS DA POLÍTICA URBANA. APLICABILIDADE. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO. 1. É firme o entendimento deste Tribunal de que o Poder Judiciário pode, sem que fique configurada violação ao princípio da separação dos Poderes, determinar a implementação de políticas públicas em defesa de direitos fundamentais. 2. O exercício do poder de polícia de ordenação territorial pode ser analisado a partir dos direitos fundamentais, que constituem, a toda evidência, o fundamento e o fim da atividade estatal. 3. Na presença de instrumentos do Estatuto das Cidades (Lei nº 10.257/01) para efetivar as diretrizes constitucionais, é razoável exigir do poder público medidas para mitigar as consequências causadas pela demolição de construções familiares erigidas em terrenos irregulares. 4. Diante da previsão constitucional expressa do direito à moradia (art. 6º, CF) e do princípio da dignidade humana (art. 1º, III, CF), é consentâneo com a ordem normativa concluir não ser discricionário ao poder público a implementação de direitos fundamentais, mas apenas a forma de realizá-la. 5. Agravo regimental a que se nega provimento. (ARE 908144 AgR, Relator(a): EDSON FACHIN, Segunda Turma, julgado em 17-08-2018, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-175 DIVULG 24-08-2018 PUBLIC 27-08-2018)

Portanto, compreender a REURB é o primeiro passo para que o munícipe possa buscar seus direitos. A legislação atual permite que os próprios moradores se organizem e tomem a iniciativa de regularizar seus bairros, como veremos adiante, inclusive antecipando custos técnicos para que o processo ocorra de forma muito mais célere. A regularização fundiária é o caminho para transformar a posse precária em propriedade plena, garantindo dignidade, segurança e prosperidade para toda a família. Nesse cenário, o Judiciário tem reafirmado o papel central da moradia digna:

EMENTA: PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. EXECUÇÃO. LEI 8.009/90. PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA. DEVEDOR NÃO RESIDENTE EM VIRTUDE DE USUFRUTO VITALÍCIO DO IMÓVEL EM BENEFÍCIO DE SUA GENITORA. DIREITO À MORADIA COMO DIREITO FUNDAMENTAL. DIGNIDADE DA PESSOA HUMANA. ESTATUTO DO IDOSO. IMPENHORABILIDADE DO IMÓVEL. 1. A Lei 8.009/1990 institui a impenhorabilidade do bem de família como um dos instrumentos de tutela do direito constitucional fundamental à moradia e, portanto, indispensável à composição de um mínimo existencial para vida digna, sendo certo que o princípio da dignidade da pessoa humana constitui-se em um dos baluartes da República Federativa do Brasil (art. 1º da CF/1988), razão pela qual deve nortear a exegese das normas jurídicas, mormente aquelas relacionadas a direito fundamental. 2. A Carta Política, no capítulo VII, intitulado "Da Família, da Criança, do Adolescente, do Jovem e do Idoso", preconizou especial proteção ao idoso, incumbindo desse mister a sociedade, o Estado e a própria família, o que foi regulamentado pela Lei 10.741/2003 (Estatuto do Idoso), que consagra ao idoso a condição de sujeito de todos os direitos fundamentais, conferindo-lhe expectativa de moradia digna no seio da família natural, e situando o idoso, por conseguinte, como parte integrante dessa família. 3. O caso sob análise encarta a peculiaridade de a genitora do proprietário residir no imóvel, na condição de usufrutuária vitalícia, e aquele, por tal razão, habita com sua família imóvel alugado. Forçoso concluir, então, que a Constituição Federal alçou o direito à moradia à condição de desdobramento da própria dignidade humana, razão pela qual, quer por considerar que a genitora do recorrido é membro dessa entidade familiar, quer por vislumbrar que o amparo à mãe idosa é razão mais do que suficiente para justificar o fato de que o nu-proprietário habita imóvel alugado com sua família direta, ressoa estreme de dúvidas que o seu único bem imóvel faz jus à proteção conferida pela Lei 8.009/1990. 4. Ademais, no caso ora sob análise, o Tribunal de origem, com ampla cognição fático-probatória, entendeu pela impenhorabilidade do bem litigioso, consignando a inexistência de propriedade sobre outros imóveis. Infirmar tal decisão implicaria o revolvimento de fatos e provas, o que é defeso a esta Corte ante o teor da Súmula 7 do STJ. 5. Recurso especial não provido. (REsp n. 950.663/SC, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 10/4/2012, DJe de 23/4/2012.)

A Regularização Fundiária Urbana, portanto, apresenta-se como um instrumento indispensável para o reordenamento das cidades, buscando assegurar que a ocupação do solo ocorra de maneira eficiente e funcional. Os objetivos da lei são claros ao priorizar a permanência dos ocupantes nos núcleos regularizados e ao estimular a resolução consensual de conflitos entre os interessados. Ao participar do processo de REURB, o cidadão contribui para o desenvolvimento do seu bairro e garante que o seu lar seja, definitivamente, seu por direito.

2. ENTENDENDO AS MODALIDADES: REURB-S OU REURB-E?

Para que o processo de regularização fundiária seja iniciado com clareza, é fundamental que o munícipe compreenda em qual modalidade o seu núcleo urbano se enquadra. A Lei nº 13.465/2017 estabeleceu duas categorias principais que ditam não apenas quem será o responsável por pagar as obras e projetos, mas também quem terá direito a isenções totais de taxas em cartório. A definição correta da modalidade é o que garante que o benefício social chegue a quem realmente precisa, sem impor custos excessivos àqueles que já se encontram em situação de vulnerabilidade.

A primeira modalidade é a REURB de Interesse Social (REURB-S). Esta categoria é voltada exclusivamente para os núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda. O enquadramento nesta modalidade depende de um ato oficial do Poder Executivo municipal, que declarará o interesse social do núcleo com base em critérios socioeconômicos. Em geral, o parâmetro utilizado pelas prefeituras para definir "baixa renda" envolve a renda familiar mensal, muitas vezes limitada a três salários-mínimos, embora esse critério possa variar ligeiramente conforme a legislação específica de cada município.

A grande vantagem da REURB-S é a ampla gratuidade assegurada por lei. Os beneficiários desta modalidade são isentos do pagamento de custas e emolumentos para uma série de atos registrais essenciais. Isso significa que o cidadão não pagará nada ao cartório para o primeiro registro do imóvel, para o registro da legitimação fundiária, para a abertura da matrícula individualizada e nem mesmo para a primeira averbação da construção residencial, desde que esta tenha até setenta metros quadrados. Essa proteção é uma garantia fundamental para que o custo financeiro não seja um impedimento ao direito à propriedade.

Por outro lado, existe a REURB de Interesse Específico (REURB-E). Esta modalidade aplica-se aos núcleos urbanos informais ocupados por pessoas que não se qualificam no critério de baixa renda. Na REURB-E, a lógica é diferente: como os ocupantes possuem uma condição financeira melhor, a lei determina que eles próprios devem arcar com os custos de elaboração dos projetos, estudos técnicos e, principalmente, com as custas e emolumentos dos cartórios de registro de imóveis. É uma forma de regularizar áreas de classe média ou alta, garantindo o ordenamento da cidade sem utilizar recursos públicos destinados à assistência social.

É importante destacar que a classificação do interesse visa identificar os responsáveis pela implantação da infraestrutura essencial e reconhecer o direito à gratuidade para os atos cartoriais. No caso da REURB-S, o Poder Público assume a responsabilidade principal, mas, como veremos, a lei permite que o munícipe tome as rédeas do processo para agilizá-lo, sem perder seus benefícios. A jurisprudência reforça a necessidade de se respeitar os critérios de baixa renda para o direcionamento correto dos recursos e benefícios da Seguridade e Assistência Social, visando sempre a proteção das famílias em situação de vulnerabilidade. Nesse sentido:

EMENTA: PREVIDENCIÁRIO. AUXÍLIO-RECLUSÃO. CRITÉRIO DE CÁLCULO DA RENDA MÉDIA. DIVISOR FIXO. LEGALIDADE. 1. O critério de baixa renda para concessão do auxílio-reclusão deve ser apurado pela média dos salários de contribuição do segurado no período de doze meses anteriores ao mês do recolhimento à prisão, utilizando-se o divisor fixo de 12, mesmo que existam competências com salário de contribuição zero. 2. A adoção de um divisor fixo (12) é mais condizente com a finalidade de alcançar o segurado de baixa renda, considerando a realidade social de trabalhadores com vínculos precários e com renda intermitente. 3. A interpretação teleológica do critério de baixa renda busca direcionar os recursos da Seguridade Social para famílias em situação de vulnerabilidade econômica e social, em conformidade com os princípios da solidariedade, da universalidade da cobertura e da proteção à família. 4. Caso em que merece prevalecer o acórdão recorrido, que reconheceu o direito ao auxílio-reclusão aos dependentes de segurado preso em 3/7/2022, com base na utilização do divisor fixo de doze para cálculo da renda média mensal. 5. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.819.695/RS, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, julgado em 16/12/2025, DJEN de 20/1/2026.)

Em resumo, se o seu núcleo urbano for habitado majoritariamente por famílias com renda limitada e a prefeitura declarar o interesse social, você estará dentro da REURB-S e terá direito a todas as isenções previstas no Art. 13 da Lei nº 13.465/2017. Essa distinção é o pilar que sustenta a justiça social do programa, assegurando que a regularização fundiária seja acessível a todos, independentemente da sua condição financeira. O reconhecimento da vulnerabilidade econômica é, portanto, um vetor interpretativo essencial para a aplicação das normas de regularização, sempre pautado na dignidade da pessoa humana.

EMENTA: Benefício assistencial de prestação continuada ao idoso e ao deficiente. Art. 203, V, da Constituição. A Lei de Organização da Assistência Social (LOAS), ao regulamentar o art. 203, V, da Constituição da República, estabeleceu os critérios para que o benefício mensal de um salário mínimo seja concedido aos portadores de deficiência e aos idosos que comprovem não possuir meios de prover a própria manutenção ou de tê-la provida por sua família. 2. Art. 20, § 3º, da Lei 8.742/1993 e a declaração de constitucionalidade da norma pelo Supremo Tribunal Federal na ADI 1.232. Dispõe o art. 20, § 3º, da Lei 8.742/93 que “considera-se incapaz de prover a manutenção da pessoa portadora de deficiência ou idosa a família cuja renda mensal per capita seja inferior a 1/4 (um quarto) do salário mínimo”. O requisito financeiro estabelecido pela lei teve sua constitucionalidade contestada, ao fundamento de que permitiria que situações de patente miserabilidade social fossem consideradas fora do alcance do benefício assistencial previsto constitucionalmente. Ao apreciar a Ação Direta de Inconstitucionalidade 1.232-1/DF, o Supremo Tribunal Federal declarou a constitucionalidade do art. 20, § 3º, da LOAS. 3. Decisões judiciais contrárias aos critérios objetivos preestabelecidos e Processo de inconstitucionalização dos critérios definidos pela Lei 8.742/1993. A decisão do Supremo Tribunal Federal, entretanto, não pôs termo à controvérsia quanto à aplicação em concreto do critério da renda familiar per capita estabelecido pela LOAS. Como a lei permaneceu inalterada, elaboraram-se maneiras de se contornar o critério objetivo e único estipulado pela LOAS e de se avaliar o real estado de miserabilidade social das famílias com entes idosos ou deficientes. Paralelamente, foram editadas leis que estabeleceram critérios mais elásticos para a concessão de outros benefícios assistenciais, tais como: a Lei 10.836/2004, que criou o Bolsa Família; a Lei 10.689/2003, que instituiu o Programa Nacional de Acesso à Alimentação; a Lei 10.219/01, que criou o Bolsa Escola; a Lei 9.533/97, que autoriza o Poder Executivo a conceder apoio financeiro a Municípios que instituírem programas de garantia de renda mínima associados a ações socioeducativas. O Supremo Tribunal Federal, em decisões monocráticas, passou a rever anteriores posicionamentos acerca da intransponibilidade do critérios objetivos. Verificou-se a ocorrência do processo de inconstitucionalização decorrente de notórias mudanças fáticas (políticas, econômicas e sociais) e jurídicas (sucessivas modificações legislativas dos patamares econômicos utilizados como critérios de concessão de outros benefícios assistenciais por parte do Estado brasileiro). 4. Declaração de inconstitucionalidade parcial, sem pronúncia de nulidade, do art. 20, § 3º, da Lei 8.742/1993. 5. Recurso extraordinário a que se nega provimento. (RE 567985, Relator(a): MARCO AURÉLIO, Relator(a) p/ Acórdão: GILMAR MENDES, Tribunal Pleno, julgado em 18-04-2013, ACÓRDÃO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-194 DIVULG 02-10-2013 PUBLIC 03-10-2013 RTJ VOL-00236-01 PP-00113)

3. O DILEMA DA GRATUIDADE VS. DEMORA ADMINISTRATIVA

Embora a modalidade de interesse social assegure isenções fundamentais, o cidadão frequentemente se depara com um obstáculo invisível: o tempo. A Lei nº 13.465/2017 estabelece que, na REURB-S, cabe ao Município ou ao Distrito Federal a responsabilidade de elaborar e custear o projeto de regularização fundiária, bem como a implantação da infraestrutura essencial, quando esta for necessária. Essa previsão legal é uma vitória para as famílias de baixa renda, pois transfere o ônus financeiro da engenharia, da topografia e dos estudos técnicos para o ente público. No entanto, o que deveria ser um benefício pode se transformar em um gargalo processual devido à escassez de recursos públicos.

As prefeituras brasileiras, especialmente as de pequeno e médio porte, enfrentam severas limitações orçamentárias e operacionais. Muitas vezes, o setor de planejamento urbano não dispõe de técnicos em número suficiente — como engenheiros, topógrafos e arquitetos — para atender à demanda reprimida de milhares de imóveis irregulares. O resultado é uma fila de espera que pode durar anos, ou até décadas, deixando o morador em um estado de "espera permanente" pela gratuidade prometida. Essa demora afeta diretamente a segurança jurídica da família, que permanece sem o título de propriedade, impedida de formalizar sua situação patrimonial e de usufruir de todos os benefícios da regularização fundiária.

A inércia administrativa não é apenas um problema de gestão, mas um fator de insegurança social. Para combater esse silêncio do Poder Público, a legislação fixou prazos objetivos. O Município tem o dever de classificar e fixar a modalidade da REURB ou indeferir o pedido, de forma fundamentada, no prazo de até cento e oitenta dias. Caso o ente público permaneça inerte após esse período, a lei prevê a automática fixação da modalidade indicada pelo morador no seu requerimento, permitindo o prosseguimento do procedimento administrativo. Essa regra busca evitar que a omissão estatal se torne um bloqueio intransponível ao direito à moradia.

É importante compreender que a regularização fundiária é um procedimento administrativo complexo e que a intervenção do Poder Judiciário em caso de omissão deve ser feita com cautela, respeitando a discricionariedade do administrador. O Supremo Tribunal Federal já consolidou o entendimento de que, embora o Judiciário possa determinar o cumprimento de etapas e prazos em casos de inércia manifesta, deve-se resguardar a autonomia municipal para planejar e executar a política urbana de acordo com a realidade local. A fixação de prazos pelo juiz deve focar na finalidade a ser alcançada, permitindo que a Administração apresente os meios adequados para atingir o resultado. Nesse sentido, colhe-se o precedente vinculante do Tema RG nº 698:

Ementa: Direito Administrativo e outras matérias de Direito Público. Recurso Extraordinário com Agravo. Regularização fundiária. Omissão administrativa municipal. Intervenção judicial. Políticas públicas. Separação de poderes. Tema RG nº 698. Recurso parcialmente provido. I. Caso em exame 1. Recurso extraordinário interposto por Município contra acórdão pelo qual se determinou o cumprimento de etapas e prazos para regularização fundiária de loteamento irregular implantado há mais de três décadas. 2. A associação requerente buscou a regularização fundiária de loteamento após o arquivamento do processo administrativo pelo Município, apesar da manifesta ocupação irregular do solo e do dever do ente federativo de adotar providências de planejamento e controle. O Município recorrente sustenta violação à separação de poderes e à autonomia municipal pela intervenção do Poder Judiciário na política urbana. 3. No acórdão recorrido do Tribunal de Justiça local, foi anulada a decisão administrativa de arquivamento do procedimento de regularização fundiária e determinado o Município o cumprimento de diversas etapas e a expedição da certidão de regularização, fixando-se o prazo de cinco anos para sua conclusão, com possibilidade de prorrogação pelo juízo da execução. II. Questão em discussão 4. A questão em discussão consiste em saber se a determinação judicial de sequenciamento de atos do processo administrativo de regularização fundiária e a fixação de prazo máximo para sua conclusão impostas ao Poder Executivo municipal violam o princípio da separação de poderes e a margem de discricionariedade do administrador público, à luz do precedente firmado no Tema RG nº 698. III. Razões de decidir 5. O acórdão recorrido foi baseado nas circunstâncias fáticas do processo administrativo e na realidade local do loteamento, o que atrai o óbice do enunciado nº 279 da Súmula do STF para a reforma integral das conclusões. 6. A fundamentação do acórdão impugnado é eminentemente infraconstitucional, focando nos mandamentos da Lei nº 13.465, de 2017, o que, em regra, impediria a revisão do julgado nesse aspecto. 7. O detalhamento do escrutínio judicial fixado pelo Tribunal de Justiça local, ao determinar todo o rito e prazos para a regularização urbana, restringe demasiadamente a margem de discricionariedade do Poder Executivo municipal, especialmente em procedimentos que têm legislação específica para seu deslinde. 8. O Tema RG nº 698 (RE nº 684.612-RG/RJ) buscou resguardar a margem de discricionariedade do Administrador Público quando do controle judicial sobre políticas públicas, orientando que a decisão judicial deve apontar as finalidades a serem alcançadas e determinar à Administração Pública que apresente um plano ou meios adequados para atingir o resultado, em lugar de determinar medidas pontuais. 9. A determinação do sequenciamento dos atos do processo administrativo e o prazo máximo estabelecido para a expedição da regularização, cujo desiderato depende do atendimento de instituições diversas e autônomas, comprime a autonomia e a discricionariedade do Poder Executivo municipal, em dissonância com o precedente vinculante do Tema RG nº 698. IV. Dispositivo 10. Recurso parcialmente provido. Reforma do acórdão recorrido na parte que detalhou o rito do processo administrativo de regularização urbana e fixou prazo máximo para a expedição da regularização, em consonância com o julgamento vinculante proferido no Tema RG nº 698. _________ Dispositivos relevantes citados: CRFB, art. 30, inc. VIII; CPC, art. 139, inc. IV; Lei nº 6.766, de 1979, art. 40; Lei nº 7.437, de 1985, art. 18; Lei nº 13.465, de 2017, art. 28 e seguintes. Jurisprudência relevante citada: RE nº 684.612-RG/RJ, Rel. Min. Ricardo Lewandowski, Red. p/ Ac. Min. Luís Roberto Barroso, Tribunal Pleno, j. 03/07/2023; ARE nº 1.544.680/SP, Rel. Min. Gilmar Mendes, j. 29/07/2025. (ARE 1572249, Relator(a): ANDRÉ MENDONÇA, Segunda Turma, julgado em 05-11-2025, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-s/n DIVULG 14-11-2025 PUBLIC 17-11-2025)

O dilema, portanto, reside no fato de que a gratuidade total oferecida pela REURB-S depende da disponibilidade financeira e operacional do Município. Se o cidadão opta por aguardar que a Prefeitura realize todos os estudos e projetos sem custos, ele aceita, implicitamente, o cronograma e as limitações do ente público. Contudo, a demora excessiva em prover infraestrutura e regularização pode ferir direitos fundamentais, exigindo do morador uma postura proativa. A regularização fundiária não pode ser uma promessa vazia; ela exige ações concretas que superem a inércia administrativa e garantam o bem-estar dos habitantes.

EMENTA: DIREITO AMBIENTAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA. NEGADO PROVIMENTO.

I. Caso em Exame

Ação civil pública ambiental visando à remoção de ocupantes irregulares de área pública e APP, vigilância para evitar novas ocupações, e reflorestamento ciliar, além de indenização por danos ambientais.

II. Questão em Discussão

A questão em discussão consiste em determinar a adequação dos prazos fixados para a Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social (REURB-S) e a multa diária por descumprimento das obrigações de fazer.

III. Razões de Decidir

As obrigações impostas não afrontam a discricionariedade administrativa, pois o Judiciário pode verificar a conformidade dos atos administrativos com a lei.

O prazo de 36 meses para conclusão da REURB-S é razoável, considerando a ocupação irregular há mais de 20 anos e as afirmadas providências já iniciadas.

A multa diária tem como objetivo evitar a comprovada inércia municipal com relação ao seu dever legal e constitucional de controlar, fiscalizar e coibir de forma concreta a ocupação desordenada e ilegal em área de preservação permanente e, por conseguinte, cessar o agravamento do dano ambiental já comprovado no local.

IV. Dispositivo e Tese

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: 1. O Judiciário pode verificar a conformidade dos atos administrativos com a lei. 2. O prazo de 36 meses para a REURB-S é razoável.

Legislação Citada:

Lei nº 13.465/2017, arts. 35 e 36; Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, arts. 20 e 22. (TJSP; Apelação Cível 1044434-06.2023.8.26.0114; Relator (a): Aliende Ribeiro; Órgão Julgador: 1ª Câmara Reservada ao Meio Ambiente; Foro de Campinas - 2ª Vara da Fazenda Pública; Data do Julgamento: 17/11/2025; Data de Registro: 17/11/2025)

Em suma, o munícipe deve estar atento ao fato de que a responsabilidade do Município existe, mas as dificuldades práticas são reais. A inércia municipal, quando comprovada, autoriza o seguimento do rito conforme a indicação do legitimado e pode ser objeto de controle para evitar o agravamento de danos sociais e ambientais. Diante desse cenário de demora sistêmica, surge uma alternativa legal e estratégica: a possibilidade de o próprio cidadão assumir parte do custeio técnico para acelerar o processo, conforme facultado pela modernização recente da legislação de regularização fundiária.

4. A POSSIBILIDADE LEGAL DE CUSTEIO PELO MUNÍCIPE NA REURB-S

Diante do cenário de frequente demora nos procedimentos administrativos conduzidos exclusivamente pelo Poder Público, a legislação brasileira evoluiu para oferecer uma solução estratégica aos moradores. Através de uma importante modificação trazida pela Lei nº 14.118/2021, o Artigo 33 da Lei nº 13.465/2017 passou a contar com o § 2º, que altera significativamente a dinâmica da regularização fundiária de interesse social. Agora, está expressamente facultado aos legitimados promover, por conta própria e a suas expensas, os projetos e demais documentos técnicos necessários para a regularização dos seus imóveis. Essa autorização legal retira o morador de uma posição de passividade, permitindo que ele assuma o protagonismo na busca pelo título de propriedade.

Essa faculdade de custeio pelo próprio munícipe na REURB-S funciona como um "atalho" legítimo. Enquanto a prefeitura mantém o dever legal de realizar os projetos gratuitamente para quem não tem condições de pagar, o morador que deseja celeridade pode contratar profissionais particulares para realizar a topografia, o memorial descritivo e o projeto urbanístico. Ao entregar o projeto pronto e assinado por um profissional habilitado para a análise do Município, o cidadão elimina a etapa mais demorada do processo, que é a espera pela disponibilidade de equipes técnicas da própria prefeitura. É uma escolha baseada na conveniência: troca-se o investimento financeiro imediato pela economia de anos de espera na fila da regularização pública.

É crucial esclarecer uma dúvida comum: o fato de o munícipe pagar pelos projetos técnicos não anula o seu direito à gratuidade nos cartórios. A lei é clara ao separar o custeio do projeto (que pode ser assumido pelo morador para ganhar tempo) do direito à isenção de taxas e impostos no registro do imóvel. Mesmo que o morador pague um engenheiro particular para fazer a planta de sua casa e do loteamento, ele continuará gozando de isenção total de custas e emolumentos para o primeiro registro da REURB-S e para a abertura da matrícula, conforme assegurado pelo Art. 13 da lei de regência. O benefício da gratuidade cartorial está atrelado à condição socioeconômica do beneficiário e à modalidade social do núcleo, e não à fonte de custeio dos estudos técnicos preliminares.

Além disso, a lei confere ampla legitimidade para que essa organização ocorra de forma coletiva. O Artigo 14, inciso II, da Lei nº 13.465/2017 reconhece que os beneficiários podem requerer a REURB de forma individual ou coletiva, diretamente ou por meio de associações de moradores, cooperativas habitacionais e organizações da sociedade civil. Essa previsão é fundamental para viabilizar o custeio particular, pois permite que os moradores de uma mesma rua ou bairro se unam, criem ou utilizem uma associação existente para ratear os custos dos projetos entre todos os vizinhos. A união de esforços reduz drasticamente o valor investido por cada família, tornando a contratação de profissionais especializados acessível e juridicamente segura.

Os tribunais têm reconhecido a validade dessa atuação das associações e a possibilidade de o Judiciário intervir quando a inércia estatal compromete direitos fundamentais, sempre reforçando que a apresentação de projetos pelos próprios interessados é um caminho viável para a solução de conflitos fundiários. A atuação das associações de moradores, inclusive em sede judicial, é admitida como substituição processual para a defesa dos interesses de seus filiados, o que reforça o papel dessas entidades como motoras da regularização fundiária. Nesse contexto, a jurisprudência destaca a importância da atuação dessas entidades:

EMENTA: Agravo regimental no recurso extraordinário. Constitucional. Mandado de segurança coletivo. Associação. Legitimidade ativa. Autorização expressa dos associados. Relação nominal. Desnecessidade. Precedentes. 1. É pacífica a jurisprudência desta Corte de que as associações, quando impetram mandado de segurança coletivo em favor de seus filiados, atuam como substitutos processuais, não dependendo, para legitimar sua atuação em Juízo, de autorização expressa de seus associados, nem de que a relação nominal desses acompanhe a inicial do mandamus, consoante firmado no julgamento do MS nº 23.769/BA, Tribunal Pleno, Relatora a Ministra Ellen Gracie. 2. Agravo regimental não provido. (RE 501953 AgR, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Primeira Turma, julgado em 20-03-2012, ACÓRDÃO ELETRÔNICO DJe-081 DIVULG 25-04-2012 PUBLIC 26-04-2012)

Em conclusão, a possibilidade de custeio pelo munícipe na REURB-S é uma ferramenta de empoderamento do cidadão. O morador deixa de ser apenas um espectador da ineficiência administrativa e passa a ser um agente ativo da transformação de sua realidade. Ao contratar seus próprios projetos e documentos técnicos, o beneficiário de baixa renda não apenas garante a celeridade que o Estado muitas vezes não consegue prover, mas também exerce sua cidadania de forma plena, assegurando o registro definitivo de seu lar com o respaldo de uma legislação que prioriza a agilidade e a desburocratização em prol da moradia digna.

5. QUAIS CUSTOS PODEM SER ASSUMIDOS PELO CIDADÃO?

Para que a regularização saia do papel com rapidez, o munícipe precisa conhecer quais são as peças técnicas fundamentais que compõem o processo e que podem ser contratadas de forma particular. A Lei nº 13.465/2017 exige um conteúdo mínimo para o projeto de regularização fundiária, e cada um desses itens demanda a atuação de profissionais especializados, como engenheiros, arquitetos, topógrafos e advogados. Ao assumir esses custos, os moradores garantem que o dossiê técnico chegue completo às mãos da Prefeitura, restando ao ente público apenas a tarefa de análise e aprovação jurídica e técnica.

O primeiro e mais básico serviço é o levantamento planialtimétrico e cadastral. Este trabalho, realizado por topógrafos ou engenheiros agrimensores, consiste em medir com precisão milimétrica cada palmo de terra do núcleo urbano. Utilizando equipamentos de georreferenciamento, o profissional deve demonstrar as unidades imobiliárias, as construções já existentes, o sistema viário (ruas e vielas), as áreas públicas e os acidentes geográficos do local. Esse levantamento é a base de tudo, pois é ele que define os limites exatos de onde termina o lote de um morador e começa o do vizinho, evitando conflitos futuros e permitindo a abertura da matrícula individual no cartório.

Com os dados da medição em mãos, o próximo passo é a elaboração do Projeto de Regularização Fundiária e dos memoriais descritivos. O projeto urbanístico é o desenho de como o bairro ficará após a regularização, definindo o uso do solo e as áreas destinadas à circulação e ao lazer. Já os memoriais descritivos são documentos em texto que detalham as características de cada lote: suas medidas laterais, área total e confrontantes. Esses documentos são acompanhados obrigatoriamente da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), garantindo que um profissional habilitado se responsabilize tecnicamente pela veracidade daquelas informações perante a lei.

Em muitos casos, o núcleo urbano informal está localizado em áreas que exigem cuidados especiais. Por isso, podem ser necessários estudos técnicos ambientais e geológicos. Se o bairro estiver próximo a córregos, encostas ou áreas de preservação, a lei exige que o projeto apresente soluções para mitigar riscos de deslizamento ou danos à natureza. A contratação particular desses estudos é um dos maiores aceleradores da REURB-S, pois são análises complexas que as prefeituras costumam demorar muito para realizar. A jurisprudência é rigorosa nesse ponto, destacando que a proteção ao meio ambiente e a eliminação de riscos geológicos são requisitos indispensáveis para a validade do processo de regularização, especialmente em áreas consolidadas de comunidades.

EMENTA: AMBIENTAL E ADMINISTRATIVO. AÇÃO CIVIL. MEDIDA DE RECOMPOSIÇÃO AMBIENTAL. COMUNIDADE VILA VERDE. ROCINHA. RECUPERAÇÃO DO MEIO AMBIENTE NATURAL E URBANO. ADOÇÃO DE MEDIDAS. ELIMINAÇÃO OU MITIGAÇÃO DE RISCO GEOLÓGICO DE DESLIZAMENTO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015 NÃO EVIDENCIADA. FUNDAMENTAÇÃO CONSTITUCIONAL. IMPROPRIEDADE DA DISCUSSÃO DA MATÉRIA NO ÂMBITO DO RECURSO ESPECIAL. LEGISLAÇÃO LOCAL. SÚMULA N. 280/STF. OMISSÃO NA ATUAÇÃO MUNICIPAL. OUTRA FUNDAMENTAÇÃO. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO. SÚMULAS N. 283/ E 284/STF. I. Na origem foi ajuizada ação civil pública, na qual o Ministério Público do Estado do Rio de Janeiro tinha como objetivo a condenação do Município do Rio de Janeiro por danos ambientais, decorrentes da realização de medidas de recomposição ambiental na área conhecida como Vila Verde, localizada na comunidade da Rocinha, com vistas a recuperação do meio ambiente natural e urbano, bem como a adoção de medidas adequadas e técnicas para eliminação e/ou mitigação do risco geológico de deslizamento da área. II. Violação ao art. 1.022, II, do CPC/2015 não configurada, pois o Tribunal a quo decidiu a matéria de forma fundamentada, tendo analisado todas as questões que entendeu necessárias para a solução da lide, mormente aquelas apontadas no apelo nobre como omitidas, não obstante tenha decidido contrariamente à sua pretensão. A oposição dos embargos declaratórios caracterizou, tão somente, a irresignação do embargante diante de decisão contrária a seus interesses, o que não viabiliza o referido recurso. III. A controvérsia dos autos foi dirimida pela Corte Estadual com base em fundamento eminentemente constitucional, mostrando-se inviável a análise da pretensão recursal por via de recurso especial, sob pena de usurpação da competência atribuída à Suprema Corte. IV. O Tribunal de origem, para decidir a controvérsia trazida aos autos, promoveu interpretação e aplicação extensivas da legislação local - Decreto Municipal n. 28.341/07 - , no que o conhecimento do pleito recursal exigiria a análise da referida legislação, conduta inviável em recurso especial, que não se presta à uniformização, tampouco à interpretação de normas locais. Aplica-se à hipótese, por analogia, o óbice da Súmula n. 280/STF. V. O Tribunal a quo não deixou de analisar a omissão na atuação municipal, sendo claro ao constatar que "[...] o dever de fiscalizar é do Município [...]". No entanto, na sequência, considerou sobre o fenômeno da consolidação das moradias na respectiva área, com fundamento na legislação local, e assentiu sobre a existência de uma "[...] política pública habitacional de caráter nacional e municipal voltada para a regularização de ocupações irregulares, ainda que tais áreas estejam localizadas em sítios de preservação permanente [...]". E, por fim, o decisum ainda considerou que teria havido uma "[...] verdadeira modificação do pedido inicial sem que haja um estudo real da situação dos imóveis ou novo inquérito civil [...]". VI. O reexame do acórdão recorrido, em confronto com as razões do recurso especial, revela que os fundamentos apresentados naquele julgado, utilizados de forma suficiente para manter a decisão proferida no Tribunal a quo, não foram rebatidos no apelo nobre, o que atrai os óbices das Súmulas n. 283 e 284. VII. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, desprovido. (REsp n. 1.731.097/RJ, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 11/12/2018, DJe de 17/12/2018.)

Por fim, a contratação de assessoria jurídica ou técnica especializada é um investimento que organiza toda a jornada. O processo de REURB envolve uma série de etapas burocráticas, desde o requerimento inicial até a notificação de vizinhos e o acompanhamento no cartório. Ter um advogado ou uma empresa de consultoria especializada ajuda a evitar erros na documentação que poderiam levar ao indeferimento do pedido pela Prefeitura. A assessoria garante que o rito administrativo seja seguido rigorosamente, utilizando instrumentos como a legitimação fundiária de forma estratégica para garantir o título de propriedade da forma mais segura possível.

Vale ressaltar que os custos desses serviços, quando divididos entre os moradores por meio de uma associação, tornam-se viáveis e representam uma fração mínima se comparados à valorização que o imóvel terá após o registro. O investimento em levantamentos técnicos e estudos ambientais é a garantia de que a regularização não será apenas um "remendo" burocrático, mas uma solução definitiva que trará infraestrutura, cidadania e valor de mercado para o patrimônio da família. O Judiciário tem reafirmado que a apresentação desses projetos é um dever de quem busca a regularização, e a sua correta elaboração é o que permite a integração do núcleo informal ao ordenamento territorial urbano.

EMENTA: PROCESSUAL CIVIL E AMBIENTAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. DANO AMBIENTAL. IMÓVEL. LOCALIZAÇÃO EM ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE. REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. INVIABILIDADE. FATO SUPERVENIENTE. EXAME NA VIA ESPECIAL. IMPOSSIBILIDADE. 1. Ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público Federal com a qual objetivava a demolição de edificação erguida em Área de Preservação Permanente (Balneário Galheta, no Município de Laguna/SC). 2. O Tribunal Regional, a partir do acervo probatório, notadamente os documentos produzidos pelos órgãos ambientais e o laudo pericial judicial, atestou que o imóvel da parte ré, ora agravante, estava inserido em área de preservação permanente . 3. Anotou, ainda, o Regional a impossibilidade de regularização fundiária urbana com fundamento na Lei n. 13.465/2017, já que a área em litígio não se enquadrava no conceito de núcleo urbano, tampouco consolidado, pois não havia "vias de circulação pavimentadas e os únicos equipamentos públicos são alguns postes de iluminação pública" (Reurb-E) e era "utilizada como residência de uso sazonal, especialmente de veraneio" (Reurb-S). 4. Entender que o imóvel não se insere em área de preservação permanente e que estão presentes os requisitos específicos para os projetos de Regularização Fundiária de Interesse Específico (Reurb-E) demanda o reexame do acervo fático-probatório dos autos, o que esbarra no óbice estampado na Súmula 7 desta Corte. 5. A jurisprudência desta Corte de Justiça entende não ser possível o exame de fato novo suscitado exclusivamente na instância especial ante a ausência do requisito constitucional do prequestionamento e sob pena de supressão de instância (EDcl no AgInt no REsp 1.739.484/PE, rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, Primeira Turma, julgado em 08/03/2021, DJe 11/03/2021). 6. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.443.656/SC, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, julgado em 8/9/2025, DJEN de 17/9/2025.)

6. AS GARANTIAS QUE PERMANECEM GRATUITAS

Um dos maiores receios do cidadão de baixa renda ao considerar o custeio particular dos projetos técnicos é o medo de perder o direito às isenções legais oferecidas pela REURB-S. É fundamental esclarecer que a Lei nº 13.465/2017 criou um sistema de proteção que não se altera pela origem do investimento nos estudos preliminares. O direito à gratuidade nos cartórios é um benefício atrelado à condição social do beneficiário e à classificação do núcleo urbano como de interesse social, e não à fonte pagadora do engenheiro ou do topógrafo. Portanto, mesmo que os moradores se unam para pagar o levantamento do bairro, as portas do cartório permanecerão abertas sem cobrança de taxas.

A lei garante a isenção total de custas e emolumentos para uma série de atos que, em uma situação normal, custariam milhares de reais. O Artigo 13, § 1º, assegura que o primeiro registro da REURB-S, que confere os direitos reais aos seus beneficiários, deve ser feito sem qualquer custo. Isso inclui a abertura da matrícula individual para cada unidade imobiliária urbana regularizada e o registro da Certidão de Regularização Fundiária (CRF). Em termos práticos, o documento final — a escritura registrada em nome do morador — chega às suas mãos de forma gratuita, independentemente de quem pagou pela planta que serviu de base para aquele registro.

Além do terreno, a lei também protege a edificação. Muitas famílias já possuem suas casas construídas, mas estas nunca foram averbadas na matrícula do imóvel. Na modalidade de interesse social, a primeira averbação da construção residencial é gratuita, desde que respeitado o limite de até setenta metros quadrados. Essa é uma garantia vital, pois permite que o registro reflita a realidade do imóvel, valorizando-o ainda mais no mercado formal e regularizando não apenas o chão, mas o teto da família. É uma medida de inclusão que reconhece o esforço autoconstruído da população brasileira e busca formalizar a moradia em sua totalidade.

Outro pilar de sustentação dessa gratuidade é a vedação de cobrança de tributos atrasados para a efetivação do registro. O oficial de registro de imóveis está terminantemente proibido de exigir a comprovação de pagamento de IPTU atrasado, taxas municipais ou mesmo ITBI para processar a regularização da REURB-S. Essa regra, prevista no Artigo 13, § 2º, remove um dos maiores entraves à regularização: a dívida tributária histórica que muitas vezes supera o próprio valor do terreno. O legislador entendeu que a regularização fundiária é um ato de interesse público superior, que não pode ser freado por débitos passados, os quais deverão ser discutidos pelo Município em vias próprias, sem impedir o nascimento da nova matrícula.

A jurisprudência tem sido rigorosa com os cartórios que tentam impor dificuldades ou cobranças indevidas nesses casos. O Supremo Tribunal Federal já reafirmou que a imunidade tributária e as isenções legais para regularização de interesse social devem ser respeitadas, pois visam a efetivação do direito constitucional à moradia digna. Não pode o oficial registrador exigir certidões de quitação tributária para finalizar o processo de REURB-S, sob pena de violar a norma federal que proíbe tal condicionamento. Esse entendimento busca garantir que a justiça social pretendida pela lei não seja anulada por exigências burocráticas ou financeiras no momento do registro.

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. IMUNIDADE TRIBUTÁRIA. IMÓVEL DE PROPRIEDADE DO MUNICÍPIO. REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DE INTERESSE SOCIAL. DESPROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME. Apelação cível interposta pelo Município contra sentença que extinguiu execução fiscal de IPTU dos exercícios de 2019 e 2020, com fulcro no art. 485, VI, do CPC, em razão da ilegitimidade passiva da executada, uma vez que o imóvel objeto da cobrança pertencia a terceiro desde antes do ajuizamento da ação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. A questão em discussão consiste na possibilidade de reforma da sentença para permitir o redirecionamento da execução fiscal ao atual proprietário do imóvel, em vez da extinção do processo. III. RAZÕES DE DECIDIR. A análise da matrícula do imóvel revelou que, durante todo o período correspondente aos fatos geradores do IPTU executado (2019 e 2020), a propriedade do bem pertencia ao próprio Município exequente. A matrícula do imóvel foi aberta especificamente para fins de Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social (Reurb-S), nos termos da Lei Federal nº 13.465/2017, e a transferência da propriedade do ente público para um particular somente ocorreu em 2023. Nesse contexto, no período tributado (2019 e 2020) o IPTU incidiu sobre o imóvel do próprio ente tributante, violando a imunidade tributária prevista no art. 150, VI, "a", da Constituição Federal. Além disso, o imóvel estava afetado a um programa de Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social (Reurb-S), destinado aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, conforme art. 13, I, da Lei n.º 13.465/2017. Portanto, deve ser mantida a extinção da execução fiscal, mas não por uma simples questão de ilegitimidade que poderia ser sanada com o redirecionamento, e sim pela ausência da própria obrigação tributária em razão da imunidade do Município ao imposto sobre o imóvel destinado à regularização fundiária de interesse social. IV. DISPOSITIVO. Recurso desprovido, à unanimidade. ___________Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 150, VI, "a"; CTN, arts. 34 e 121; Lei nº 13.465/2017, art. 13, I.Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 399.(Apelação Cível, Nº 50293254520238210073, Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Laura Louzada Jaccottet, Julgado em: 04-03-2026)

Portanto, o munícipe deve ter a tranquilidade de que investir na celeridade do projeto técnico não significa abrir mão da proteção legal. A gratuidade registral é um direito inalienável do beneficiário da REURB-S, abrangendo desde o fornecimento de certidões até o registro final da propriedade e da posse. Ao contratar um profissional para acelerar as etapas administrativas junto à Prefeitura, o cidadão está apenas comprando tempo; os benefícios da "escritura gratuita" e da "limpeza da matrícula" contra dívidas antigas permanecem intactos, garantindo que o título de propriedade seja o marco inicial de uma vida com mais segurança e dignidade.

EMENTA: PROCESSUAL CIVIL, ADMINISTRATIVO E TRIBUTÁRIO. RECURSO ORDINÁRIO EM MANDADO DE SEGURANÇA. IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS - ITBI. DÚVIDA REGISTRAL. SENTENÇA ADMINISTRATIVA DE PROCEDÊNCIA. QUESTÃO RELACIONADA À LEGALIDADE DE O OFICIAL REGISTRADOR EXIGIR A PROVA DO PAGAMENTO DO IMPOSTO PARA A FINALIZAÇÃO DO PROCESSO DE REGISTRO. ACÓRDÃO RECORRIDO PELA DENEGAÇÃO DO MANDAMUS. MANUTENÇÃO. INEXISTÊNCIA DE DIREITO LÍQUIDO E CERTO. RECURSO ORDINÁRIO NÃO PROVIDO. 1. A decisão proferida no procedimento de dúvida registral tem natureza administrativa e pode ser objeto de controle judicial pela via do mandado de segurança. 2. O oficial registrador poder exigir a comprovação do pagamento do ITBI para a regular finalização do processo de registro perante o Cartório de Registro de Imóveis, na hipótese em que o particular interessado não apresenta decisão judicial ou administrativa que o exima dessa exigência. Observância do art. 198 da Lei n. 6.015/1973 e do art. 30, inciso XI, da Lei n. 8.935/1994. 3. No caso dos autos, não há direito líquido e certo da parte impetrante de proceder ao registro do título translativo sem cumprir a exigência do oficial registrador, ao tempo em que não se observa ilegalidade nem abuso de poder na sentença administrativa proferida no procedimento de dúvida registral. 4. Recurso ordinário não provido. (RMS n. 78.059/SP, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, julgado em 15/4/2026, DJEN de 24/4/2026.)

7. VANTAGENS DA ANTECIPAÇÃO DO CUSTEIO PELO PARTICULAR

A decisão de assumir os custos técnicos para acelerar a REURB-S não deve ser vista apenas como uma despesa, mas sim como um investimento estratégico com retorno social e econômico imediato. A principal vantagem é a valorização instantânea do imóvel no mercado formal. Um imóvel sem escritura é comercializado no chamado "mercado informal" por valores significativamente inferiores ao seu potencial real. Ao obter o registro definitivo, a propriedade passa a ter liquidez e segurança jurídica, o que pode elevar seu valor de mercado em 30% a 50%, integrando o patrimônio da família à economia formal do país. Essa transformação cumpre um dos objetivos centrais da lei: promover a integração social e a geração de emprego e renda.

Além da valorização patrimonial, o registro do imóvel abre as portas para o acesso a crédito imobiliário e financiamentos. Com a matrícula em mãos, o morador pode procurar instituições bancárias para obter empréstimos com juros reduzidos, utilizando a própria casa como garantia (o chamado home equity). Esse capital pode ser reinvestido na própria moradia para reformas, ampliação ou mesmo para a abertura de pequenos negócios familiares. Sem a regularização fundiária, o cidadão fica refém de linhas de crédito informais com taxas abusivas, perpetuando um ciclo de vulnerabilidade econômica que a Lei nº 13.465/2017 busca romper ao constituir direitos reais em favor dos ocupantes.

A segurança jurídica é, talvez, o benefício mais sentido no cotidiano das famílias. A regularização fundiária atua como um escudo contra reintegrações de posse inesperadas e conflitos com vizinhos ou terceiros. Ter o nome gravado na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis é a prova definitiva da propriedade, encerrando décadas de incerteza sobre a permanência no local. A lei prioriza a permanência dos ocupantes nos núcleos regularizados e estimula a resolução extrajudicial de conflitos, reforçando a cooperação entre a sociedade e o Estado. Esse ambiente de estabilidade jurídica é essencial para que o morador se sinta verdadeiramente dono do seu lar, protegendo a dignidade da família e a unidade familiar.

EMENTA: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. DIREITO SUCESSÓRIO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INVENTÁRIO. DIREITO REAL DE HABITAÇÃO. DIREITO CONSTITUCIONAL À MORADIA. HERDEIRO CURATELADO. PROTEÇÃO DE VULNERABILIDADES. DIGNIDADE DA PESSOA HUMANA. RELATIVIZAÇÃO E MITIGAÇÃO. POSSIBILIDADE. SITUAÇÃO EXCEPCIONAL. I. Hipótese em exame 1. Ação de inventário, da qual foi extraído o recurso especial, interposto em 05/02/2024 e concluso ao gabinete em 13/05/2025. II. Questão em discussão 2. O propósito recursal consiste em decidir se é possível a aplicação extensiva do direito real de habitação para herdeiro com vulnerabilidade, diante da ausência de cônjuge ou companheiro supérstite. III. Razões de decidir 3. A função primordial do direito real de habitação consiste em assegurar, ao cônjuge ou companheiro do falecido, seu direito constitucional à moradia, a fim de impedir que seja alijado do único imóvel integrante do monte partível, em que residiu toda sua vida com o falecido. 4. Embora a normativa que confere o direito real de habitação ao cônjuge supérstite (art. 1.831 do Código Civil) silencie quanto à possibilidade de aplicação extensiva do benefício a herdeiros vulneráveis, já decidiu esta Corte Superior que "o direito real de habitação não é absoluto e, em hipóteses específicas e excepcionais, quando não atender a finalidade social a que se propõe, poderá sofrer mitigação" (REsp 2151939-RJ, Terceira Turma, DJe 27/09/2024). 5. Partindo-se do pressuposto que o fundamento do direito real de habitação consiste em conceder ao beneficiário a proteção de um direito fundamental à moradia, parece possível a sua flexibilização em contextos além do previsto pela norma. Assim, em eventual conflito entre direitos fundamentais, notadamente entre o direito de propriedade dos herdeiros capazes e o direito de moradia de herdeiro com vulnerabilidade, dever-se-á ponderar se o não reconhecimento do direito à moradia do herdeiro vulnerável implicará em efetivo prejuízo existencial e material, bem como se terá sua dignidade aviltada, ou não. 6. Neste específico cenário, o direito à moradia do herdeiro com vulnerabilidade deverá prevalecer sobre o direito à propriedade dos demais. Em primeiro lugar, pois todos os herdeiros terão assegurada a propriedade do bem, uma vez que o direito real de habitação apenas concede fração de uso para moradia, não intervindo na esfera de propriedade do imóvel. Em segundo, porque há de se privilegiar a proteção e dignidade humana de herdeiro que ostenta vulnerabilidade. Do contrário, se alijado da residência que antes compartilhava com o de cujus, poderá enfrentar dificuldade para encontrar nova moradia, em razão de sua inerente condição que o impede de garantir, por conta própria, sua subsistência. 7. No recurso sob julgamento, é premissa fática imutável dos autos que os genitores faleceram deixando um único bem imóvel avaliado em valor singelo, que servia de moradia ao herdeiro curatelado que, a toda evidência, dependia deles economicamente. Por outro lado, os outros cinco herdeiros são todos maiores e capazes e não há qualquer informação nos autos de que viviam naquele imóvel ou dependiam economicamente dos genitores. 8. Logo, na situação examinada, deve-se permitir a ampliação do direito real de habitação em benefício do herdeiro com vulnerabilidade, a fim de garantir-lhe o direito social à moradia, privilegiando-se sua proteção e dignidade. IV. Dispositivo 9. Recurso especial conhecido e provido, para o fim de conceder o direito real de habitação ao herdeiro curatelado. (REsp n. 2.212.991/AL, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/10/2025, DJEN de 20/10/2025.)

Por fim, a regularização viabiliza a transmissão regular do bem, seja por venda ou por herança. No mercado informal, a "venda" ocorre por meio de contratos particulares que não garantem a propriedade real, gerando riscos para o comprador e desvalorização para o vendedor. Com a REURB-S finalizada, a venda pode ser feita por meio de escritura pública, com total segurança para as partes. No âmbito sucessório, a existência da matrícula facilita imensamente o inventário em caso de falecimento do proprietário, garantindo que o patrimônio seja transmitido aos filhos de forma legal e organizada, sem a necessidade de processos judiciais complexos para provar a posse. É a garantia de que o esforço de uma vida inteira será preservado para as gerações futuras.

Investir na celeridade do projeto técnico é, portanto, antecipar o usufruto de todos esses direitos. O custo dividido entre a vizinhança é ínfimo se comparado à paz de espírito e às oportunidades econômicas que a escritura traz. A regularização fundiária não é apenas um documento; é o passaporte para a cidadania plena e para o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade, garantindo o bem-estar dos seus habitantes. O Judiciário já consolidou que o direito à moradia digna é o fundamento e o fim da atividade estatal, e a proatividade do munícipe em buscar a regularização acelerada é uma forma legítima de concretizar esse princípio constitucional.

8. CONCLUSÃO E GUIA PRÁTICO DE COMO PROCEDER

A regularização fundiária é, acima de tudo, um ato de reconhecimento da cidadania. Ao longo deste guia, demonstramos que a Lei nº 13.465/2017 não é apenas uma norma técnica, mas um instrumento poderoso de transformação social que permite ao munícipe sair da invisibilidade documental para a segurança da propriedade plena. O caminho para obter a escritura definitiva do seu imóvel está mais acessível do que nunca, especialmente com a possibilidade legal de os próprios moradores assumirem o custeio dos projetos técnicos para vencer a morosidade do Poder Público. Se você deseja iniciar esse processo em sua comunidade, siga este roteiro prático para garantir o sucesso da sua regularização.

O primeiro passo fundamental é a verificação do enquadramento junto à Prefeitura. O morador deve procurar o setor de habitação ou planejamento urbano do Município para confirmar se a área onde reside já está mapeada como núcleo urbano informal e se existe a possibilidade de declaração de interesse social (REURB-S). É essencial levar documentos que comprovem a posse prolongada e a renda familiar, para que o Poder Executivo possa emitir o ato oficial classificando a modalidade. Sem essa classificação prévia, não há como garantir as isenções cartoriais que tornam o processo viável para a população de baixa renda.

Com a confirmação da modalidade, o passo seguinte e mais estratégico é a união dos moradores em associações. A regularização fundiária ganha força e velocidade quando feita de forma coletiva. O rateio de custos entre dezenas ou centenas de famílias reduz o investimento individual a valores extremamente baixos, permitindo que a comunidade contrate serviços de alta qualidade. As associações de moradores têm legitimidade legal para representar os interesses de todos perante a Prefeitura e o Cartório, servindo como o motor que impulsiona o projeto. A união de esforços é o que transforma o sonho da escritura em uma meta financeira e juridicamente alcançável.

O terceiro passo é a busca por profissionais habilitados. Para que o projeto seja aprovado pela Prefeitura, ele deve ser subscrito por engenheiros, arquitetos ou topógrafos com registro profissional ativo e emissão de ART ou RRT. Além da parte técnica, a contratação de assessoria jurídica especializada é recomendável para orientar sobre os instrumentos mais ágeis, como a legitimação fundiária. Profissionais experientes saberão exatamente como desenhar o projeto urbanístico e os memoriais descritivos para que não haja notas de devolução ou exigências desnecessárias que atrasem o registro final no cartório.

Após a elaboração de toda a documentação, deve-se realizar o protocolo do requerimento de REURB-S com projeto próprio. Ao entregar o dossiê completo nas mãos do Município, os moradores eliminam a etapa em que o ente público teria que realizar os estudos por conta própria, restando à Administração apenas o dever de analisar e emitir a Certidão de Regularização Fundiária (CRF). A partir do protocolo, o Município deve observar os prazos legais, sob pena de ficar caracterizada a inércia administrativa que autoriza medidas de controle pelo Judiciário para assegurar a razoável duração do processo.

Encerrar o ciclo da informalidade é garantir que o seu lar seja um porto seguro para você e para as futuras gerações. O direito à moradia digna é um dos pilares do princípio da dignidade da pessoa humana, e a escritura registrada em cartório é a materialização desse direito. A legislação atual oferece todas as ferramentas para que o munícipe não dependa apenas da sorte ou da boa vontade política; ela oferece o direito de agir. Regularize seu imóvel, proteja seu patrimônio e exerça sua cidadania plena. O seu direito à moradia merece a segurança de um registro definitivo.

05/05/2026

Fabrício Balieiro

terça-feira, 5 de maio de 2026

REURB S custeada pelo beneficiário.